L’istituto dell’usucapione ha, da un punto di vista teleologico, l’attribuzione di una “funzione sociale” a dei beni che, diversamente, sarebbero completamente improduttivi. Tale ratio rimanda al principio esposto ex art. 42 Cost., per cui la proprietà privata viene riconosciuta e tutelata dall’ordinamento giuridico, ma tenendo sempre fermo lo scopo di assicurare la funzione sociale della stessa.
L'usucapione ordinaria
L’usucapione ordinaria ex art. 1158 cc è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: il diritto di proprietà si acquista, con il possesso pacifico, pubblico, continuo, ininterrotto per 20 anni, e sul bene deve essere esercitata un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Non è necessario il requisito della buona fede, se non ai soli fini dell’usucapione abbreviata decennale (che tuttavia prevede la sussistenza di ulteriori requisiti).
Il procedimento per la declaratoria di usucapione ordinaria si instaura con atto di citazione, dando quindi il via ad un procedimento di cognizione ordinario.
La completa disamina della materia impone certamente un maggior approfondimento che non può essere riassunta nelle vie brevi.
Data la vastità della materia, in questa sede ci si occuperà principalmente della disciplina dell’usucapione per la piccola proprietà rurale, molto diffusa nel territorio trentino e di comprovata utilità pratica.
Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale
La materia dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale ha una procedura molto diversa e decisamente più celere dell’usucapione ex art. 1158 cc.
Secondo l’art. 1159bis cc, la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Al comma secondo, invece, viene disciplinata la cd “usucapione speciale abbreviata”, con termine di cinque anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto a non domino.
Tale norma è stata introdotta dalla L. 346/1976, che integra la disciplina codicistica con ulteriori disposizioni, soprattutto per quanto riguarda il procedimento.
La ratio della norma ex art. 1159bis cc e, in generale, della L. 346/1976 è quella di agevolare la regolarizzazione delle intestazioni fondiarie, di favorire l’accesso al credito agrario e, conseguentemente, lo sviluppo dell’agricoltura nelle aree economicamente depresse: di nuovo si torna al concetto di funzione sociale della proprietà, intesa come sfruttamento di beni che altrimenti sarebbero improduttivi al fine di generare ricchezza, che successivamente verrà rimessa in circolazione [1]. Proprio a tal fine il procedimento per l’usucapione speciale della piccola proprietà rurale è connotato da delle forme semplificate e celeri.
Presupposti per ottenere l’usucapione speciale sono:
- il possesso pacifico, pubblico, continuo, ininterrotto per 15 anni;
- che il fondo (o i fondi) che si vogliono usucapire rientri nell’ambito di applicazione di cui all’art. 1 L. 346/1976, ovvero deve rivestire la qualità di fondo rustico (e eventuale annesso fabbricato) situato in comune classificato dalla legge come comune montano. La Cassazione, sul punto, ha chiarito che ai fini dell’usucapione speciale è necessario che il fondo in oggetto sia destinato in concreto all’attività agraria (Cass., sent. n. 8778/2010): “ai fini dell’usucapione speciale… non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all’atto dell’inizio della possessio ad usucapionem, sia destinato in concreto all’attività agraria”.
L’attività agraria viene tradizionalmente ricondotta alla definizione sancita ex art. 2135 cc in merito all’imprenditore agricolo, che nello specifico è colui che esercita la coltivazione del fondo, la selvicoltura, l’allevamento di animali e le attività connesse.
Il procedimento per la declaratoria dell’usucapione speciale viene introdotto con ricorso ex art. 3 l. 346/1976 e art. 1158bis cc, chiedendo al Giudice territorialmente competente l’accertamento e la conseguente declaratoria dell’avvenuto acquisto del diritto di proprietà esclusiva per intervenuta usucapione.
Nel ricorso è fondamentale indicare con esattezza le particelle fondiarie per cui si chiede l’usucapione, oltre alle prove del pacifico, pubblico, continuato ed esclusivo possesso per oltre quindici anni (oppure, nel caso di usucapione speciale abbreviata, le prove del possesso per cinque anni e il titolo di acquisto a non domino).
Una volta esaminato il ricorso e le prove fondative della pretesa, il Giudice adito, verificando i presupposti ex lege in merito alla propria competenza e alla presenza delle qualità del fondo ex art. 1 L. 346/1976, emetterà opportuno provvedimento, ordinando l’affissione del ricorso e del provvedimento per la durata di 90 giorni sia nell’albo del Comune in cui si trovano i fondi oggetto dell’usucapione, sia nell’albo del Tribunale; oltre ad ordinarne la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione e la notifica a tutti coloro che nei registri immobiliari figurano come titolari di diritti reali sull’immobile ed a coloro che, nel ventennio precedente all’istanza, abbiano trascritto contro l’istante o i suoi danti causa domanda giudiziale non perenta di rivendicazione della proprietà o di altri diritti reali di godimento sulle realità in oggetto, avvertendo gli interessati che possono proporre opposizione entro il termine perentorio di 90 giorni dalla scadenza del termine di affissione oppure dalla data di notifica. L’opposizione può essere presentata da chiunque ne abbia interesse.
Competente per l’affissione all’albo del Comune e al Tribunale è l’ufficiale giudiziario, il quale redigerà opportuna relata di affissione.
Trascorso il termine di 90 giorni senza che sia stata fatta opposizione, il Giudice potrà (se occorre) assumere le informazioni necessarie e raccogliere le prove indicate nel ricorso. Se sussistono tutti i presupposti per l’accoglimento del ricorso, il Giudice emetterà decreto di accoglimento, soggetto anch’esso alle forme di pubblicità sopra esposte. Avverso tale decreto è possibile proporre opposizione entro il termine di 60 giorni.
Il decreto di accoglimento non opposto potrà essere intavolato al compente Ufficio del Libro Fondiario, con opportuna istanza tavolare e copia autentica del titolo.
Voglio usucapire una particella fondiaria che appartiene ad altre persone, probabilmente decedute o difficilmente rintracciabili. Come posso fare per notiziarli del procedimento?
Se i proprietari (o comproprietari) del fondo sono ancora vivi, è necessario in ogni caso notificare il ricorso e il provvedimento del Giudice seguendo le norme ordinarie in materia di notificazione di atti giudiziari.
Se invece il proprietario (o comproprietario) è verosimilmente deceduto e non sono noti i suoi eredi, o è trasferito in luogo ignoto difficilmente rintracciabile, sul punto viene in aiuto la notificazione per pubblici proclami. L’art. 150 cpc sancisce che quando la notificazione nei modi ordinari risulti difficile (per il rilevante numero dei destinatari o per la difficoltà di identificarli tutti), il capo dell'ufficio giudiziario davanti al quale si può autorizzare, su istanza della parte interessata e sentito il pubblico ministero, la notificazione per pubblici proclami.
Di conseguenza bisognerà presentare motivata istanza di autorizzazione per la notifica per pubblici proclami al Presidente del Tribunale (in cui è stato proposto il ricorso), munita di contributo unificato pari ad euro 98,00 e marca da bollo, motivando sulla comprovata difficoltà nel trovare i comproprietari deceduti e/o i loro eredi (particolarmente utile, per scoprire se una persona è deceduta, è la ricerca allo Stato civile/atti di morte del comune di ultima residenza della predetta persona (se noto il Comune), altrimenti una ricerca negli archivi diocesani.
Una volta ottenuta l’autorizzazione alla notifica per pubblici proclami sarà necessario pubblicare il ricorso in Gazzetta Ufficiale (parte seconda, sul Bollettino Ufficiale della Regione, nonché affiggerlo all’albo del Comune in cui si trovano i fondi e nel Tribunale territorialmente competente.
Solitamente la pubblicazione degli estratti dell’atto in GU e sul BUR sono attività di competenza dell’ufficiale giudiziario, ma prassi impone che siano gli avvocati ad espletare tali attività. Si suggerisce di effettuare tali attività in via telematica, in quanto economicamente vantaggiose rispetto alla pubblicazione in cartaceo.
Per le inserzioni on-line in GU occorre la previa iscrizione a questo link (https://www.inserzioni.gazzettaufficiale.it/iol2/login.jsf) e sono necessarie particolari attenzioni nella forma di redazione dell’annuncio, forme consultabili sulla pagina istituzionale (https://www.gazzettaufficiale.it/caricaHtml?nomeTiles=modalitaInserzioni).
Per la pubblicazione su BUR della Regione Autonoma Trentino-Alto Adige (http://www.regione.taa.it/burtaa/it/default.aspx), invece, non ci sono spese vive.
Cosa succede, invece, se ricevo una notifica da parte di qualcuno che vuole usucapire il mio fondo agricolo/quota del mio fondo agricolo?
In quel caso bisognerà proporre opposizione entro il termine perentorio di 90 giorni. Le forme dell’opposizione all’usucapione speciale si effettuano con le forme tipiche dell’opposizione a decreto ingiuntivo (cfr. Cass., sent. n. 12607/2010). Pertanto verrà dato avvio a un procedimento ordinario di cognizione per cui è richiesto il necessario litisconsorzio di tutti i comproprietari (cfr. Cass., sent. 13083/2016). Secondo la prassi, l’onere di integrazione del contraddittorio ricadrebbe sull’attore-opponente.
[1] Tale concetto si incardina in un discorso molto più vasto in merito alla libera circolazione dei beni: l’ordinamento giuridico italiano, infatti, tollera con estrema difficoltà situazioni in cui un bene risulti infruttifero – e quindi improduttivo di ricchezza – o adespota: basti solo vedere, a mero titolo esemplificativo, la copiosa disciplina e la casistica in materia di modi di acquisto della proprietà a titolo originario.