Il compratore non può pretendere di riversare sul notaio rogante le conseguenze dell'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell'ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal notaio stesso.
Il notaio non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione resa avanti a lui, poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un'espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale.
Il notaio richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha certamente l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione della diligenza qualificata.
Il notaio che ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde del danno patito dall'acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura.
L'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende ad ogni attività volta ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita, deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure.
Il notaio che inserisca, nella redazione dell'atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull'immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest'ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poichè non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un'espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale.
Non può affermarsi che l'obbligo per il notaio di dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto sussista non soltanto nell'ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell'adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il cd. "dovere di consiglio", deontologicamente imposto al notaio, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell'affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti.
L'inadempimento del venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di un'ipoteca iscritta sull'immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell'acquirente, obbligo assunto nell'atto di compravendita dai contraenti nell'ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l'inadempimento dell'obbligazione assunta dal notaio rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all'immobile compravenduto, risultato poi tuttora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva.
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
(ud. 15/04/2016) 11-05-2016, n. 9660
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BUCCIANTE Ettore - Presidente -
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere -
Dott. SCARPA Antonio - rel. Consigliere -
Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7747/2012 proposto da:
S.C., (OMISSIS), SE.CO. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA**, presso lo studio dell'avvocato GS, rappresentati e difesi dall'avvocato SDP;
- ricorrenti -
contro
T.G., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI, 27, presso lo studio dell'avvocato AM, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GAA;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 90/2011 della CORTE D'APPELLO di LECCE, depositata il 07/02/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con citazione dell'8/5/2003, i coniugi Se.Co. e S. C. convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Brindisi sezione distaccata di Francavilla Fontana - il notaio T. G., premettendo di aver acquistato in data 9/7/1992 da Sa.Pi. un appartamento in (OMISSIS), per il prezzo di L. 123.500.000, con atto stipulato dal notaio convenuto.
Gli attori esponevano di aver appreso in occasione del rogito che il bene era gravato da ipoteca in favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondiario e che il venditore Sa. avrebbe provveduto alla relativa esclusione a sue spese nei necessari tempi tecnici.
Sennonchè, in data 9/7/1999 l'Istituto Italiano di Credito Fondiario aveva comunicato ai coniugi Se. e S. che l'immobile era ancora gravato da ipoteca, a suo tempo concessa dal costruttore venditore, e che l'esposizione debitoria ammontava a L. 130 milioni circa. Venivano così notificati precetto di pagamento, e poi, in data 10/2/2003, pignoramento immobiliare in danno degli attori.
Se.Co. e S.C. citavano, perciò, il notaio T. al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni dagli stessi sofferti, al pagamento delle somme corrispondenti ai crediti di cui alla procedura esecutiva immobiliare avviata nei loro confronti, ovvero a liberare a sua cura e spese l'immobile degli attori dall'ipoteca e dalle iscrizioni pregiudizievoli, o, infine, in via ulteriormente gradata, per ottenere quantomeno il pagamento della somma di Euro 84.000,62 quali spese della procedura esecutiva, ritenendo che tali somme costituissero pregiudizi conseguenti all'inadempimento degli obblighi contrattuali assunti dal notaio con il rogito.
Si costituiva ritualmente il T. che contestava la fondatezza delle domande formulate in citazione, atteso che nell'atto di compravendita da lui rogato erano indicati chiaramente non solo l'esistenza dell'ipoteca, ma anche l'impegno del venditore a liberare le unità immobiliari dal vincolo in esame. Del danno lamentato dagli attori doveva, quindi, essere ritenuto responsabile unicamente il venditore per non aver adempiuto all'obbligazione assunta ed esplicitata nell'atto di vendita.
Il Tribunale di Brindisi - sezione distaccata di Francavilla Fontana con sentenza del 5/1/2007, accoglieva la domanda proposta dagli attori, condannando il convenuto T. al pagamento delle somme necessarie a liberare dall'ipoteca le unità immobiliari di cui al rogito 9/7/1992. Il giudice di primo grado ravvisava la colpa del notaio rogante ex art. 1176 c.c., comma 2, per negligente esecuzione dell'incarico professionale svolto, sotto il profilo di un omesso dovere d'informazione e di dissuasione.
T.G. proponeva impugnazione avverso detta sentenza, e si costituivano i coniugi Se. e S., deducendo l'infondatezza del gravame.
Con sentenza n. 90/2011 del 7/2/2011, la CORTE D'APPELLO di LECCE accoglieva l'appello e rigettava la domanda proposta da Se.
C. e S.C.. La Corte di Lecce affermava che le risultanze istruttorie consentissero di escludere la sussistenza di qualsiasi negligenza da parte del notaio convenuto in sede di stipula dell'atto, essendo stata indicata nell'atto stesso l'esistenza dell'ipoteca, e non risultando nel rogito formule recanti connotati di ingannevolezza o scarsa chiarezza. Ciò con riguardo, in particolare, alle dichiarazioni secondo cui "il venditore garantisce la proprietà, disponibilità e libertà ipotecaria di quanto venduto...", e, proseguendo, "l'unità venduta risulta formalmente gravata, con l'immobile di cui è parte, da ipoteca a favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondiario; ne è stata chiesta l'esclusione e la pratica verrà dal venditore curata a sue totali spese nei tempi tecnici necessari". Avverso la sentenza della Corte d'Appello di Lecce, Se.Co. e S.C. hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi. T.G. resiste con controricorso ed ha presentato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
1. Il primo motivo di ricorso censura, ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c., il travisamento del fatto controverso, avendo la Corte territoriale basato la propria ricostruzione dei fatti soltanto sulla deposizione del teste Se.Fr. e sulla lettura delle formule dell'atto, ignorando però: 1) gli accertamenti peritali espletati nel processo penale a carico del venditore Sa., dai quali risultava che non vi fosse stato alcun accollo di mutuo da parte di Sa.Pi., e che quest'ultimo non avesse mai richiesto alla banca mutuante l'esclusione dell'ipoteca; 2) la piena consapevolezza che il notaio T. aveva sulla mancata cancellazione dell'ipoteca, come risultante dall'interrogatorio formale reso dallo stesso convenuto; 3) le rassicurazioni offerte dal Sa. agli acquirenti in sede di stipula del rogito sul fatto che l'ipoteca fosse stata già "tolta", frase sulla quale il notaio "annuì", secondo la dichiarazione resa dal testimone Se.
F., fratello del ricorrente Se.Co.; 5) la circostanza che in data 18.2.2009 i ricorrenti avessero transatto l'intero credito ipotecario della Italfondiaria, versando l'importo di Euro 86.146,00.
2. Il secondo motivo deduce, in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e ss., e il difetto di motivazione. Ci si riferisce alle formule usate dal notaio T. nel rogito 9/7/1992, accusandole di scarsa chiarezza e contraddittorietà, per aver indotto gli acquirenti ad assumersi l'onere di una rilevante ipoteca sull'immobile.
3. Il terzo motivo deduce, ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, laddove la Corte di merito ha affermato che l'avvenuto pagamento del prezzo in epoca precedente al rogito escluderebbe ogni nesso causale tra l'inadempimento del notaio e le conseguenze dell'esistenza dell'ipoteca sul bene acquistato.
4. Il quarto motivo censura, agli effetti dell'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, nonchè dell'art. 112 c.p.c., e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, avendo la Corte d'Appello mancato la trascrizione delle conclusioni rassegnate dagli appellati nella comparsa di costituzione e precisate all'udienza dell'9.6.2010, riportando erroneamente le conclusioni prese dagli attori in primo grado. Questo per i ricorrenti avrebbe comportato un vizio del processo di formazione della decisione d'appello, ovvero un vizio di motivazione.
5. Deve considerarsi che il ricorso risulta confezionato mediante inserimento di copie fotostatiche di atti e documenti relativi al giudizio di merito, integralmente riprodotti, sicchè si ha qui riguardo, ai fini della considerazione dei motivi di impugnazione, alla sintesi dei punti rilevanti che i ricorrenti fanno delle questioni dedotte mediante opportune proposizioni di collegamento tra tali fotocopie (cfr. Cass. sez. un. 24 febbraio 2014, n. 4324).
6. E' preliminare l'esame del quarto motivo di ricorso. Esso risulta del tutto infondato. Secondo consolidato orientamento di questa Corte (tra le tante, Cass. 25 febbraio 2005, n. 4079; Cass. 22 luglio 2004, n. 12785) l'omessa, inesatta o incompleta trascrizione delle conclusioni delle parti nell'epigrafe della sentenza (nella specie, assumendosi che siano state riportate le originarie conclusioni degli attori e non quelle formulate in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di appello), importa vizio della sentenza soltanto quando le suddette conclusioni non siano state esaminate, di guisa che sia mancata in concreto una decisione sulle domande ed eccezioni ritualmente proposte, oppure si sia verificato un difetto di motivazione in ordine a punti decisivi prospettati, mentre, quando dalla motivazione risulta che le conclusioni non ritrascritte sono state effettivamente esaminate, ovvero che, come nel caso in esame, le stesse siano rimaste assorbite nella pronuncia comunque resa (nella specie, essendo esse inerenti all'esatta determinazione del quantum risarcitorio, mentre è stata comunque rigettata la domanda sull'an), il vizio si risolve in una semplice imperfezione formale, irrilevante ai fini della validità della sentenza.
7. Sono altresì infondati il primo ed il secondo motivo di ricorso, la cui trattazione unitaria appare opportuna per la loro connessione logica.
Secondo ricorrente interpretazione giurisprudenziale, il notaio richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha certamente l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c., comma 2. Il notaio che ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde, perciò, del danno patito dall'acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura (Cass. 20 agosto 2015; Cass. 19 giugno 2013, n. 15305). L'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce, perciò, al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende ad ogni attività volta ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita, deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure (Cass. 2 luglio 2010, n. 15726).
Nel caso in esame, la Corte d'appello ha, tuttavia, convincentemente negato la responsabilità professionale del notaio T. nei confronti degli acquirenti Se. e S., avendo egli inserito nel rogito del 9 luglio 1992 una clausola che asseverava l'esistenza di un'ipoteca gravante sull'immobile venduto e recava l'assunzione da parte del venditore dell'obbligo di procedere alla cancellazione della garanzia "nei tempi tecnici necessari".
Di recente, questa Corte, in un precedente cui va data continuità, ha affermato che "il notaio che inserisca, nella redazione dell'atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall'acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull'immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest'ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poichè non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un'espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale" (Cass. 27 ottobre 2015, n. 21792).
Il compratore non può pretendere di riversare sul notaio rogante le conseguenze dell'inadempimento del venditore rispetto all'obbligo assunto di procedere alla cancellazione dell'ipoteca pregiudizievole esistente sul bene e verificata dal notaio stesso. Nè può affermarsi che l'obbligo per il notaio di dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto sussista non soltanto nell'ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni pregiudizievoli, ma anche nel senso di indurre il compratore a non confidare nell'adempimento del venditore rispetto agli impegni presi di estinguere tali iscrizioni: il cd. "dovere di consiglio", deontologicamente imposto al notaio, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell'affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti (Cass. 5 giugno 2015, n. 11665).
In definitiva, l'inadempimento del venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di un'ipoteca iscritta sull'immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell'acquirente, obbligo assunto nell'atto di compravendita dai contraenti nell'ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l'inadempimento dell'obbligazione assunta dal notaio rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all'immobile compravenduto, risultato poi tuttora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva.
Quanto alle doglianze dei ricorrenti sulla mancata valorizzazione di alcuni elementi probatori, deve evidenziarsi come sono pur sempre riservate al giudice del merito l'interpretazione e la valutazione del materiale istruttorio, nonchè la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento, con la conseguenza che è insindacabile, in sede di legittimità, il "peso probatorio" di alcuni elementi rispetto ad altri, in base al quale, nelle specie, i giudici di secondo grado sono pervenuti ad un giudizio logicamente motivato. Appare, d'altro canto corretta l'opzione compiuta dalla Corte di merito di valutare prioritariamente la compiutezza dell'obbligo di informazione del notaio nei confronti dei compratori circa i vincoli gravanti sull'immobile sulla base delle clausole inserite nell'atto pubblico, stante la fidefacienza dello stesso, piuttosto che sulla base di prove testimoniali volte a contrastare o ad integrare le relative risultanze.
E la presenza nel rogito di due formule apparentemente contraddittorie (l'una secondo cui "il venditore garantisce la proprietà, disponibilità e libertà ipotecaria di quanto venduto...", l'altra secondo cui "l'unità venduta risulta formalmente gravata, con l'immobile di cui è parte, da ipoteca a favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondiario; ne è stata chiesta l'esclusione e la pratica verrà dal venditore curata a sue totali spese nei tempi tecnici necessari") non sottrae al giudice del merito la prerogativa di attribuire prevalenza a quella che ritiene più congrua rispetto alla volontà delle parti, nel senso di ritenere, nella specie, che i compratori fossero stati posti a conoscenza dell'ipoteca iscritta sull'immobile alienato a garanzia del mutuo concesso al venditore, e che quest'ultimo avesse comunque assunto l'obbligo di provvedere alla cancellazione della stessa.
Essendo negato, sulla base del rigetto del primo e del secondo motivo di ricorso, l'inadempimento imputabile al notaio T., rimane assorbito il terzo motivo, il quale ravvisa l'evento dannoso non nel pagamento del prezzo (con riguardo al quale la Corte di merito ha escluso il nesso causale rispetto alla condotta del professionista, avendo i compratori versato il corrispettivo pattuito già prima del rogito), quanto nei costi della procedura esecutiva subita.
Consegue il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo.
Non può essere accolta, per mancata allegazione dei motivi legittimi previsti dal D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, art. 52, la richiesta, formulata in calce al ricorso, di omissione dell'indicazione dei dati identificativi dell'interessato nelle riproduzioni della presente sentenza, mediante apposizione dell'annotazione di cui al comma 1, della citata disposozione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute in questo giudizio, che liquida in complessivi Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 aprile 2016.
Depositato in Cancelleria il 11 maggio 2016